Hainele cele noi ale orașului

Așa își prezintă o companie imobiliară din Sibiu complexul rezidențial pe care l-a construit în orașul medieval, adaptând titlul unui basm de Andersen.

Noile clădiri arată ca niște implanturi gri-beton în culorile tradiționale care au făcut din Sibiu un loc de poveste în peisajul urbanistic de la noi.

Dezvoltatorii imobiliari laudă poziționarea cartierului în apropierea principalelor piețe și a marilor magazine, susținând că au numărat pașii până în centrul istoric:

„Te invităm la 1848 de pași de centrul orașului în cel mai nou și atrăgător Cartier Rezidențial din Sibiu. (…) Aveți musafiri care vor să viziteze Piaţa Mare şi Muzeul Brukenthal. În 7-8 minute sunteți în centrul Sibiului. „.

Am urmărit și noi pașii care au făcut posibilă afacerea imobiliară care înglobează 23 de blocuri și 414 de apartamente. Am descoperit că noul cartier a fost înălțat pe ruinele unei fabrici-fanion, dezmembrată de un parlamentar în beneficiul său și al partenerilor lui de afaceri.

Dezvoltatorii susțin că noul cartier Kogălniceanu „​​face uitată o zonă industrială situată aproape de sistemul nervos central al Sibiului”. 

Aici funcționa compania Metalcar SA, îngropată sub cimentul noilor blocuri, cu tot cu combinațiile financiare care au făcut ca statul să rămână fără fabrică, fără terenuri, dar cu o pagubă mai mare decât suma încasată la privatizare.  

Personajele principale

Mihail Lăzureanu, 55 ani. Fost partener de afaceri cu parlamentarul. A preluat din mers terenurile Metalcar, iar astăzi încasează banii din vânzarea apartamentelor, după ce l-a ajutat pe Neagu să cumpere fabrica. 

Un obiectiv strategic

Puține lucruri din jur mai amintesc astăzi de turnătoriile din strada Kogălniceanu. În trecut, fabrica Metalcar producea aici caroserii inclusiv pentru ambulanțe și mașini speciale ale armatei, astfel că ajunsese un obiectiv strategic în complexul industrial proiectat de regimul comunist.

Foștii angajați își amintesc cum Ceaușescu le premiase activitatea, în ‘88, cu un an înainte de prăbușirea regimului său, pentru exporturile de autocamioane în Cuba lui Fidel Castro.

După’90, activitatea fabricii s-a prăbușit treptat, iar terenurile sale au fost împărțite între prieteni. Rezultatul? Bugetele publice au pierdut 2,5 milioane de lei, bani pe care n-a mai reușit să îi recupereze de pe urma falimentului Metalcar. Paguba statului este mai mare decât banii încasați din vânzarea fabricii, cu tot cu terenurile sale.

În momentele-cheie ale acestei afaceri îl găsim constant pe Nicolae Neagu, fost administrator al întreprinderii de stat și influent politician local.

Neagu a fost propulsat în primul consiliu de administrație al Metalcar, în 1990, după reorganizarea întreprinderii comuniste ca societate pe acțiuni.

Numit de Fondul Proprietății de Stat (FPS), ca să dezvolte întreprinderea și să-i administreze averea, a rămas în conducerea companiei până în 2004 şi s-a ocupat personal de dosarul pentru privatizarea fabricii.

Am găsit anunțul de atunci pentru vânzarea fabricii de stat într-un ziar de limbă maghiară. Au cumpărat-o însă niște italieni. 

Prețul stabilit inițial pentru pachetul majoritar era de 323 de mii de dolari.  În urma licitației, compania italienilor, In Rom SRL, abia înființată, a cumpărat, în 1999, vechea fabrică cu doar jumătate din suma inițială .

La licitația din 1999 s-au mai înscris alți doi ofertanți, pe lângă italieni. AAAS (fostul FPS) a refuzat să ne pună la dispoziție documentele și să ne răspundă la întrebările legate de cei care au dorit să cumpere fabrica atunci. Instituția statului susține că protejează „datele personale” asta în condițiile în care în cazuri similare judecătorii au decis că informațiile privind privatizările sunt de interes public. 

Cu puțin timp înainte de finalizarea privatizarii, o suprafață de 2,8 hectare, cam cât trei terenuri de fotbal, a fost vândută de compania statului.

Printre cumpărători se număra Beniamino Faoro, un italian stabilit în România din 1992  şi implicat de atunci în aproape 20 de companii la noi. Faoro plătise 40 de mii de dolari pe parcela pe care se afla turnătoria fabricii. O transferă câteva luni mai târziu către Rom Ital Turnătorie, pe care o înființase cu conaționalul său, Romano Paganessi.

Tranzacțiile cu terenuri înainte de privatizare au scăzut valoarea companiei statului, iar la final aceiași italieni o cumpără. Cei doi noi patroni îl cooptează apoi pe Neagu, directorul Metalcar, în conducerea companiei lor care achiziționase terenul de la fabrică.

Nicolae Neagu ne-a explicat că știa despre intenția italienilor de a prelua fabrica statului, pe care o conducea, dar fără să ofere prea multe detalii despre achiziția fabricii în scop imobiliar. 

(Citește aici răspunsul integral formulat de parlamentarul PNL.)

De partea cealaltă, Paganessi recunoaște că italienii asociaţi în In Rom SRL erau interesaţi doar de potenţialul imobiliar al fabricii de stat.

Și Neagu voia terenurile fabricii. A obținut, separat, o parcelă de 3.360 de metri, la trei ani după privatizare.

Parcela fusese înstrăinată, tot în 1999, înainte de privatizare. Fabrica, cu Neagu încă la conducerea ei, vânduse atunci terenul pe 36 de mii de dolari unei companii din București. Apoi, în 2003, Neagu răscumpără terenul de la bucureșteni la aproape jumătate de preț. 

Era doar un prim pas în tentativa lui Neagu de a prelua controlul asupra fostei companii de stat, cu tot cu terenurile rămase în patrimoniul ei. 

Cum cumperi o fabrică când nu ai bani

Nicolae Neagu devine stăpânul Metalcar la șase ani după ce se implicase în privatizarea fabricii. Era deja senator, dar, potrivit declarației de avere, nu avea banii necesari ca să cumpere acțiunile italienilor. 

Folosește astfel terenurile fabricii, deși nu erau încă ale lui, ca să obțină un împrumut bancar.

Mai întâi, Neagu reușește să o impună pe asociata lui, Daniela Beldean, la conducerea Metalcar, mai exact președinte al consiliului de administrație, deși italienii erau încă acționari majoritari. 

Beldean era asociată cu Neagu în ADS Media SRL – la care ajunsese, în 2003, parcela cu fostul teren Metalcar.

Apoi, în vara anului 2006, Neagu semnează un pre-contract cu firma italienilor pentru achiziția pachetului majoritar IN ROM, care avea, la rândul ei, control in Metalcar (69,7% din acţiuni). 

Prețul este 1,3 milioane de euro.

Neagu obține un milion de euro, împrumut, de la Banca Comercială Carpatica. Banca aprobă creditul, în decembrie 2006, după ce solicită, în prealabil, garanții imobiliare. Acceptă o ipotecă pe terenurile Metalcar, deși creditul fusese solicitat de ADS Media, firma lui Neagu. În spatele garanției, se afla însă semnătura Danielei Beldean, președintele Metalcar, dar și asociata lui Neagu în ADS Media, firma care urma să cumpere fabrica. 

Am contactat-o pe Daniela Beldean să comenteze potențialul conflict de interese:

„Poziția de președinte al CA Metalcar nu a fost în incompatibilitate cu cea de asociat al societății ADS Media, din contră este o practică des întâlnită ca o persoană fizică sau juridică care deține pachetul majoritar la altă persoană juridică să își numească președintele CA sau administratorul acesteia.”

Doar că ADS Media nu era încă acționarul majoritar al Metalcar atunci când adunarea generală a acţionarilor a aprobat garanția bancară.

Paganessi consideră astăzi că schema care l-a făcut pe actualul parlamentar stăpânul Metalcar a fost “o porcărie”. Operațiunea a fost posibilă pentru că, susține italianul, Neagu coordona, în 2006, atât ADS Media, cât și activitatea Metalcar, prin intermediul Danielei Beldean.

Fostul partener 

Mihai Lăzureanu, noul proprietar al terenurilor, și Nicolae Neagu se cunosc de mult. Au împărțit încă din anii ’90 o companie imobiliară, Axxa Dezvoltări Imobiliare SRL, cu sediul chiar în curtea fabricii Metalcar.

Lăzureanu n-a fost nici el străin de fabrică. A reprezentat un fond de investiții, acționar minoritar în Metalcar SA, iar din această poziție a aprobat, în 2006, împreună cu italienii, garanțiile bancare pentru firma lui Nicolae Neagu. Acel împrumut de 1 milion de euro, gajat cu terenurile fabricii, a agravat problemele financiare fostei întreprinderi de stat, culminând cu falimentul ei în 2013.

Separat, un asociat al lui Lăzureanu, îl împrumutase, tot în 2006, pe Neagu înainte să închidă tranzacția cu italienii pentru achiziția fabricii. 

Terenurile Metalcar au rămas o miză constantă.  Compania Rhenania Immo, controlată de Lăzureanu, întocmește, în 2013, o documentație de urbanism pentru terenuri, deși nu era încă proprietarul lor .

Lăzureanu are o perspectivă diferită asupra faptelor care l-au făcut proprietarul noului complex imobiliar. 

Ne spune că aflase abia în primăvara anului 2014 de la reprezentanții Băncii Carpatica că urmează lichidarea activelor Metalcar.

Lichidatorul fabricii cere însă, în decembrie 2014, un certificat de urbanism pentru un proiect concret: “Construirea de locuinţe P+3E+R”. 

Cu toate că nu era proprietarul terenului, Lăzureanu a preluat demersurile imobiliare și, prin intermediul companiei sale, cere Primăriei Sibiu un aviz de oportunitate pentru un plan urbanistic zonal destinat unui mini-cartier.

În mai 2015, tot fără să fie proprietar, Lăzureanu primește undă verde de la autoritățile locale pentru inițiativa imobiliară. 

Se repetă practic schema din 2006, când terenurile fabricii erau folosite de persoane care nu le aveau în proprietate. 

Lăzureanu susține acum că avea, de fapt, o înțelegere cu Neagu: “Nu am demarat‌ ‌întocmirea‌ ‌documentației‌ ‌PUZ‌ ‌decât‌ ‌după‌ ‌ce‌ ‌oferta‌ ‌noastră‌ ‌și‌‌ condiționalitățile‌ ‌ei‌ ‌au‌ ‌fost‌ ‌discutate‌ ‌cu‌ ‌toți‌ ‌cei‌‌ implicați‌‌ în‌‌ procedură,‌‌ inclusiv‌‌ domnul Neagu.‌ ‌Efortul‌ ‌și‌ ‌costurile‌ ‌unui‌‌ asemenea‌‌ demers‌‌ pot‌‌ fi‌‌ asumate‌‌ doar‌‌ dacă‌‌ există‌‌ un‌‌ agreement‌ ‌clar‌ ‌cu‌ ‌toți‌ ‌cei‌ ‌implicați”.

Abia în septembrie 2015, Rhenania Immo SRL, compania lui Lăzureanu, a cumpărat terenurile cu  2 milioane euro, pe care i-a transferat în trei tranşe.

Preţul mediu pentru un metru pătrat de teren a fost de doar 51,7 de euro.

Cu doi ani înainte, terenul fusese evaluat la peste 4,5 milioane de euro, adică 117 euro/mp, de două ori mai mult decât a plătit Lăzureanu.

Evaluarea de 4,5 milioane de euro fusese făcută de un expert, angajat de lichidatorul fabricii, care menționase și că prețul total nu ar fi trebuit să coboare sub 3,4 milioane de euro, chiar dacă terenul ar fi fost vândut într-o procedură de urgență sau de executare silită.

Am încercat să aflăm ce demersuri a făcut lichidatorul Metalcar pentru vânzarea terenurilor. Reprezentantul lichidatorului a refuzat însă să ne răspundă, după ce a confirmat primirea întrebărilor.

În trecut, valoarea terenurilor fusese estimată la 12 milioane euro, de aproape șase ori mai mare decât prețul obținut de Lăzureanu. Suma apare într-o analiză din 2007, realizată de Romano Paganessi, fostul acționar al fabricii.

Bani pentru familie

Lăzureanu susține că n-a fost ajutat de Nicolae Neagu, fostul său partener de afaceri, să obțină un preț preferențial la achiziția terenurilor.

În schimb, după ce le-a cumpărat, a fost generos cu parlamentarul.

Cumpără astfel, în 2016, un teren de 1430 de metri pătrați unde funcţionase vechea turnătorie de fontă a Metalcar. Terenul ajunsese în proprietatea familiei Neagu.

Lăzureanu plătește aproape 398 de mii de lei (89.177 euro) pentru bucata de teren, adică 62 de euro/mp. 

Intermediar în tranzacție fusese fiul actualului parlamentar.

Dar o sumă de aproape patru ori mai mare a intrat separat în conturile lui Neagu. Vânzarea parcelei fusese condiționată, printr-o ipotecă imobiliară, de transferul sumei de 356 de mii de euro în contul parlamentarului.

În caz de neplată, Neagu se asigurase că poate executa silit inclusiv construcțiile ridicate de firma lui Lăzureanu pe terenul respectiv. 

Lăzureanu justifică banii plătiți prin faptul că terenul familiei Neagu era indispensabil pentru întregul său proiect imobiliar. „‌Fără‌ ‌achiziția‌ ‌terenului‌‌ (…) ‌rentablitatea‌ ‌întregului‌ ‌proiect‌ ‌ar‌ ‌fi‌ ‌scăzut‌ ‌semnificativ.‌”  

Banii plătiți suplimentar lui Neagu au o istorie mai veche.

Neagu își împrumutase propria firmă ADS Media, cea care cumpărase o bucată de teren, după privatizarea Metalcar, la jumătate de preț, iar datoria a fost astfel răscumpărată de Lăzureanu.

Mihaela TĂNASE